Quando si parla in modo generico di “Bed and Breakfast” si sottintende che ci si stia riferendo ad un modello di struttura ricettiva a conduzione familiare e dunque non imprenditoriale. Ad essere più precisi, si può affermare che esistono due tipologie di B&B: il Bed and Breakfast non imprenditoriale e il Bed and Breakfast imprenditoriale, meglio conosciuto come Affittacamere.
Definizione di Affittacamere: Chi, dietro pagamento, dà alloggio in camere ammobiliate del proprio appartamento.
l’Affittacamere, noto anche con il nome di Guest House, è una struttura ricettiva imprenditoriale in cui il titolare affitta per brevi periodi agli ospiti una o più camere (fino ad un massimo di 6 camere) di un appartamento ammobiliato e può avvalersi di collaboratori e dipendenti per gestire l’attività. La fornitura di servizi aggiuntivi, come ad esempio la prima colazione o servizi di pulizia e lavanderia, è a discrezione del proprietario. Servizi essenziali come luce acqua e gas devono essere garantiti.
I Bed and Breakfast e gli Affittacamere sono due tipologie di strutture ricettive extralberghiere molto simili, ma con delle precise differenze a livello organizzativo e fiscale. E’ molto importante capire bene cosa cambia tra queste due alternative quando sei in procinto di aprire la tua attività extra-alberghiera in modo tale da decidere quale sia la soluzione migliore da adottare per la tua situazione.
Partiamo con le differenze fiscali tra un Bed and Breakfast e un Affittacamere. Il B&B vero e proprio presuppone che l’attività sia occasionale, a conduzione familiare e, tranne rari casi, non serve l’apertura della partita iva e dell’iscrizione al registro delle imprese ma è sufficiente ottenere la SCIA dal proprio comune. Al contrario, l’Affittacamere è un’attività che può essere svolta senza interruzioni durante l’anno, di tipo professionale, e che per essere avviata necessita di adempimenti fiscali quali l’apertura della p.iva e la comunicazione di inizio attività presso la Camera di Commercio. Il codice ATECO da indicare in fase di apertura di p.iva è il 55.23.4 “Affittacamere per brevi soggiorni, case per vacanze”. Anche per l’affittacamere è d’obbligo ottenere la SCIA.
Quanto costa aprire un affittacamere? Rimanendo in tema burocratico, le spese amministrative di avvio attività per un affittacamere sono 2: i l’iscrizione in camera di commercio che si aggira intorno ai 250€ e la SCIA rilasciata dal proprio comune (attualmente il costo è variabile dai 30 ai 150 euro circa). Come avrai già intuito, per l’ apertura di un B&B è necessaria solo la SCIA.
“Ho sentito parlare di aliquota iva affittacamere e cedolare secca B&B, come funzionano le tasse? Quanto rende un Affittacamere?”. Quando si parla di tasse e contributi è piuttosto semplice fare confusione. In Italia non è in vigore la flat-tax, ovvero una tassazione unica equiparata per tutte le attività imprenditoriali, e si possono aprire diversi scenari da valutare con molta attenzione dato che possono essere più o meno convenienti. In linea di massima si può dire che se intendi aprire un B&B dovrai optare per il regime ordinario irpef (guadagno tassato in base allo scaglione di aliquota IRPEF). Il trattamento fiscale per gli Affittacamere invece fa riferimento a tutto ciò che comporta l’apertura della partita iva in quanto l’attività è a scopo di lucro. Qualora l’attività rientri nel regime ordinario, la tassazione si calcola con la differenza tra ricavi e spese ed è variabile dal 23% in su, in base allo scaglione di reddito; oltre a questo va calcolata la quota IVA 10% da versare trimestralmente. Se il proprietario rientra entro certi parametri fiscali può aderire al regime agevolato o forfettario. Oltre a questo, è bene ricordare che il titolare di partita Iva deve essere iscritto alla gestione separata INPS e versare i relativi contributi pensionistici. Per tutti i dettagli del caso è sempre necessario consultarsi con il proprio commercialista di fiducia per poter scegliere la soluzione migliore per le proprie esigenze.
In ogni caso, il titolare di un B&B deve rilasciare una “ricevuta generica” che attesti il pagamento del soggiorno da parte dell’ospite. Se l’importo è superiore a 77,47 euro deve applicare sull’originale una marca da bollo da 2 euro. L’affittacamere invece deve rilasciare una regolare fattura intestata all’ospite, come una qualsiasi attività d’impresa.
Rimanendo in tema di spese e costi, il proprietario di un affittacamere non può non avvalersi di un consulente fiscale come un commercialista che segua la tenuta contabile dell’attività tra cui i vari versamenti IVA, calcolo tasse, contributi INPS ed altro ancora, dunque una collaborazione continuativa. Cosa ben diversa per il proprietario di un B&B a cui sarà sufficiente un’unica consulenza annuale per il calcolo del reddito prodotto nel corso dell’anno precedente.
Il titolare di un affittacamere deve aspettarsi entro 60 giorni dall’inizio dell’attività un controllo da parte dell’ASL che dovrà verificare l’idoneità dell’abitazione, cosa che invece non è richiesta al titolare di un Bed and Breakfast. Questo non toglie che le autorità competenti possano fare le loro verifiche ed ispezioni in qualsiasi momento.
Un’altra differenza tra B&B e Affittacamere è che in quest’ultima non c’è l’obbligo di residenza del proprietario. Questo presuppone che, se vuoi fare attività d’impresa, puoi acquistare o prendere in gestione tutti gli appartamenti che vuoi per adibirli a Guest House, mentre con l’attività di Bed and Breakfast sarai limitato alla gestione di un solo appartamento in totale. Le spese di pulizia per un soggiorno presso un affittacamere può essere fatto pagare a parte all’ospite, mentre presso un B&B devono essere inclusive nel prezzo finale. Un affittacamere non è obbligato ad includere il servizio di prima colazione e può restare aperto tutto l’anno senza interruzioni, cosa che invece non può fare un Bed and Breakfast.
Quante camere può avere un affittacamere? Tecnicamente fino a un massimo di 6 camere e possono anche essere distribuite in un massimo di due appartamenti per ogni condominio, salvo particolari deroghe regionali. Dunque un numero maggiore rispetto ad un B&B. Possono sussistere lievi differenze gestionali a seconda della regione in cui si trova l’appartamento da adibire ad Affittacamere ed è assolutamente necessario leggere con attenzione la propria normativa regionale di riferimento.
Conviene aprire b&b o affittacamere? Una risposta precisa a questa domanda non esiste perché può convenire sia l’una che l’altra opzione. Bisogna essere innanzitutto consapevoli di tutte le differenze che esistono tra queste due strutture ricettive, e poi valutare attentamente quali sono i propri obiettivi, quali sono le proprie disponibilità e il tempo che si è disposti ad investire. La gestione di un B&B è sicuramente più semplice, meno rischiosa e meno impegnativa rispetto a chi possiede più immobili e intende farli fruttare sfruttando le locazioni brevi.
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