Gestire un Bed and Breakfast è il sogno di tanti italiani, molti vorrebbero ma non tutti poi si spingono a fare il grande passo nel mondo dell’ospitalità. Uno dei dubbi più grandi che attanaglia chi vorrebbe intraprendere questa nuova attività riguarda l’aspetto economico: quanto si guadagna con un B&B? E’ più conveniente di un affitto tradizionale? Ma la domanda che viene sottovalutata più spesso quando si parla di affitti brevi riguarda i costi da affrontare, quasi come se non esistessero o fossero facilmente affrontabili. Eppure incidono molto sull’ago della bilancia. In questo articolo vediamo di fare un po’ di chiarezza e capire meglio quanto si può guadagnare con un Bed and Breakfast mettendo in luce sia i ricavi che le spese e se conviene rispetto ad altre tipologie di affitto.
Una doverosa premessa prima di iniziare: ogni aspetto economico può variare in base a numerosi fattori a partire da quanto è grande la struttura ricettiva, dove si trova, se è aperta tutto l’anno o meno, dalla posizione fiscale del contribuente. Per cui non è possibile dare una risposta precisa alla domanda ma possiamo cercare di dare un idea generale a chi si sta avvicinando a questa attività. Proveremo a fare due esempi distinti qui su WebAndBreakfast per dare un’idea di massima di quanto si può guadagnare con gli affitti brevi e considerando che il titolare della struttura si occupa di ogni aspetto dell’attività senza avere collaboratori.
Quanto si guadagna con un B&B
Ipotizziamo di possedere un classico Bed and Breakfast gestito in forma non imprenditoriale e composto da una camera matrimoniale. Ricordiamo che ogni regione ha norme e limitazioni che possono differire lievemente tra loro, come ad esempio il periodo di chiusura obbligatorio per gli affitti brevi occasionali.
Per calcolare i ricavi potenziali di un B&B dobbiamo prendere in considerazione i prezzi applicati dalla struttura e il tasso di occupazione medio. Ipotizziamo che la struttura abbia 2 mesi di chiusura obbligatoria e che durante l’apertura abbia un tasso di occupazione del 70% (220 notti prenotate e circa 350 pernottamenti se ci fossero anche prenotazioni ad uso singolo) ad un costo medio di 70€ a camera potremmo ipotizzare un incasso annuale lordo di circa 15.400€. La cifra potrebbe già far sognare molte persone, incassare quella somma con appena 10 mesi di affitto è molto allettante. Sarà tutto oro ciò che luccica?
Costi di gestione di un B&B
Analizziamo ora i costi annuali da affrontare per la gestione del B&B.
Bollette
Le spese che di solito incidono per la maggior parte sui costi di gestione degli affitti brevi sono le fatidiche bollette: gas, luce e acqua. Tuttavia nel caso del B&B non imprenditoriale si suppone nella maggior parte delle volte che il proprietario abiti nello stesso appartamento in cui vengono affittate le stanze, per cui questi costi vengono ammortizzati in buona parte in quanto si tratta di consumi che il proprietario avrebbe comunque dovuto affrontare per auto consumo. Il wifi non va calcolato per il motivo appena spiegato.
Colazioni
Il B&B deve offrire la colazione ai suoi ospiti: dolci, caffè, tè, succhi di frutta e per gli ospiti stranieri il salato. Consideriamo anche bottiglie d’acqua e varie ed eventuali come tovaglioli di carta, sapone e prodotti vari. Come detto, abbiamo ipotizzato per questa struttura 350 pernottamenti annui da moltiplicare dunque per il costo di ogni singola colazione che potrebbe aggirarsi intorno ai 5€ per una spesa annua totale di 1750€
Commissioni portali online
Difficile mantenere un buon tasso di occupazione nella propria struttura ricettiva senza fare affidamento ai portali online più utilizzati dai viaggiatori come Booking.com e Airbnb. Le commissioni medie si aggirano intorno al 20% e ipotizziamo che il gestore sia un bravo disintermediatore e riesca ad avere un 50% di prenotazioni dirette e un 50% da Booking e company, pur mantenendo lo stesso prezzo in entrambi i casi (anche se sarebbe consigliabile aumentare le tariffe di almeno un 10-20% rispetto al prezzo normale). Le commissioni annue dunque si aggirerebbero sui 1540€ annui.
Varie ed eventuali
Asciugamano da buttare, lenzuola strappata, lampadina fulminata, prima o poi qualche imprevisto ci sarà sempre e dovrà essere sistemato prima dell’arrivo dei prossimi ospiti. Tra le spese annoveriamo anche i costi annuali di mantenimento del sito web della struttura, della manutenzione dell’estintore e l’assicurazione obbligatoria responsabilità civile. Potremmo calcolare tra tutto un 700€ circa all’anno.
Tasse
Arriviamo dunque alla nota dolente: le tasse. Abbiamo già parlato di quante tasse paga un B&B e possiamo riassumere a grandi linee che per un B&B non imprenditoriale si applica lo scaglione IRPEF di riferimento. Oltre a questo va aggiunta l’imposta di soggiorno da versare al proprio comune, se prevista, e la marca da bollo da 2€ da applicare sulle ricevute con importo maggiore di 77€. Affidiamoci ad un professionista che possa farci i dovuti calcoli e tutte le dichiarazioni del caso.
Riassunto approssimativo costi annui B&B:
- Bollette Gas Luce e Acqua: 800€ (consumi effettivi ospiti)
- Colazioni e prodotti vari: 1750€
- Commissioni: 1540€
- Varie ed eventuali: 700€
- IRPEF (23% su lordo – detrazioni) 2750€
- Tassa soggiorno (1€ a pernottamento) 350€
- Marca da bollo (2€ su ipotesi di 50 ricevute) 100€
- Commercialista tasse e 730: 200€
Il calcolo ipotetico delle spese di gestione annuali per un B&B composto da una camera si aggira all’incirca su 8190€. A questo punto per calcolare il guadagno annuo del Bed and Breakfast basterà sottrarre le spese dall’importo lordo di 15.400€ per cui possiamo dire che in questa struttura il titolare avrà un guadagno annuo di 7.210€ (600€ mensili netti senza tredicesima). Nel calcolo non sono considerati i versamenti INPS e le spese che avrebbe dovuto affrontare il proprietario di casa per viverci anche senza affittare.
Quanto si guadagna con un appartamento adibito a Casa Vacanze o Locazione turistica (AAUT)
Passiamo ora al secondo esempio in cui vedremo i guadagni di un appartamento adibito ad affitti brevi gestito in modo imprenditoriale, dunque con partita iva (codice ateco 55.20.51). L’appartamento è composto da una camera matrimoniale e viene affittato tutto l’anno senza periodi di chiusura. Superfluo aggiungere che in questo caso il proprietario vive in un’altra abitazione.
Calcoliamo i ricavi potenziali di questo appartamento prendendo in considerazione i prezzi applicati dalla struttura e il tasso di occupazione medio. Ipotizziamo lo stesso tasso di occupazione del 70% avremo 255 giorni prenotati ad un costo medio di 80€ al giorno (prezzo fisso anche ad uso singolo) potremmo ipotizzare un incasso annuale lordo di circa 20.400€. Anche qui andrà calcolato con criterio tutto il denaro che uscirà dal conto corrente tra spese e tasse. Quanto rimarrà in tasca?
Calcolatrice alla mano iniziamo ad elencare i costi annuali da affrontare per l’affitto di questo piccolo appartamento con una camera da letto.
Alcune spese sono le stesse di un B&B quindi bollette Gas, Luce, Acqua e Wifi (qui alcuni consigli sul miglior WiFi per affitti brevi), commissioni ai portali online (ipotizziamo le stesse percentuali) ma non le colazioni che non si possono offrire (e non avrebbe neanche senso quando si affitta un appartamento intero).
Calcoliamo un costo maggiore per il commercialista per la tenuta contabile della partita iva e per la fatturazione elettronica (o registratore di cassa) e un costo differente sulla tassazione. Il contribuente con partita iva potrebbe aderire al regime forfettario (flat tax). Ipotizziamo che l’attività vada avanti già da qualche anno e il contribuente rientri nella tassazione piatta del 15%. Per calcolare le tasse vanno sottratti i contributi INPS (circa 4000€) all’incasso lordo annuale, e da questo importo va sottratto il 15% sul coefficiente di redditività dell’attività. Riassumendo, calcoliamo prima la differenza tra i ricavi e i contributi e poi togliamo il 6% per conoscere l’ammontare delle tasse. In questo caso saranno 984€.
Un affitto imprenditoriale però ha altri costi da tenere in considerazione rispetto ad una gestione non imprenditoriale in cui il proprietario abita nello stesso appartamento. IMU e TARI in primis, tutti i costi collegati alla caldaia tra manutenzione ordinaria e straordinaria, adempimenti legionella, nonché le spese condominiali. Non dimentichiamo anche le commissioni del POS qualora il cliente voglia pagare con carta di credito o bancomat, obbligatorio per i professionisti degli affitti brevi.
Riassunto approssimativo costi annui appartamento con partita iva:
- Bollette Gas Luce e Acqua: 2000€
- Wifi 4G: 72€
- Prodotti vari: 200€
- Commissioni: 2040€
- Varie ed eventuali: 700€
- IMU: 500€
- TARI: 250€
- Tasse (Flat tax 15%): 984€
- INPS: 4000€
- Tassa soggiorno (1€ a pernottamento) 400€
- Marca da bollo (2€ su ipotesi di 100 ricevute) 200€
- Commercialista e fatturazione elettronica: 900€
- POS: 100€
- Legionella: 200€
- Caldaia: 100€
- Condominio: 600€
Il calcolo ipotetico delle spese di gestione annuali per un appartamento composto da una camera matrimoniale si aggira all’incirca sui 13246€. A questo punto per calcolare il guadagno annuo di questo appartamento basterà sottrarre le spese dall’importo lordo di 20400€ per cui possiamo dire che in questa struttura il titolare avrà un guadagno netto annuo di 7.154€ (596€ mensili netti senza tredicesima). E se invece di avere un solo appartamento ne avesse anche un altro identico con le stesse caratteristiche? Con due appartamenti ipotizzando lo stesso rendimento possiamo affermare che il guadagno netto annuo sarebbe di 18968€ (1580€ mensili netti senza tredicesima).
E se invece lo stesso appartamento fosse gestito in forma non imprenditoriale? Conti alla mano i costi sarebbero questi (in grassetto i valori differenti con gestione imprenditoriale) e non ci sarebbero i versamenti INPS:
- Bollette Gas Luce e Acqua: 2000€
- Wifi 4G: 72€
- Prodotti vari: 200€
- Commissioni: 2040€
- Varie ed eventuali: 700€
- IMU: 500€
- TARI: 250€
- Tasse (cedolare secca 21%): 4284€
- Tassa soggiorno (1€ a pernottamento) 400€
- Marca da bollo (2€ su ipotesi di 100 ricevute) 200€
- Commercialista tasse e 730: 200€
- Caldaia: 100€
- Condominio: 600€
Con tassazione fissa al 21% della cedolare secca i costi totali annui sarebbero di 11546€, che a fronte di un ricavo pari a 20400 si avrebbe un guadagno netto di 8854€ (737€ mensili netti senza tredicesima).
Conti alla mano, a parità di condizioni risulterebbe più vantaggioso affittare un appartamento in modo non imprenditoriale rispetto a chi lo affitta con partita iva con un surplus di 140€ circa mensili, anche se non va dimenticato che non ci sarebbero i corposi versamenti dei contributi INPS. Curioso anche notare che in questo calcolo ipotetico affittare una stanza nel proprio B&B rende pressappoco come un appartamento con partita iva. Possiamo comunque affermare che non ci sono sostanziali differenze sul guadagno netto per le varie gestioni di una camera matrimoniale a parità di condizioni.
Affitto breve vs Affitto tradizionale
Concludiamo questo excursus economico con una riflessione finale. Dopo aver fatto i conti in tasca agli operatori degli affitti brevi possiamo fare un confronto economico con chi affitta un appartamento per lunghi periodi, come ad esempio con un classico contratto 4+4. Si guadagna di più affittando un appartamento con l’affitto breve o con l’affitto tradizionale? Come già detto è impossibile fare un calcolo preciso in quanto ci sono molte variabili in gioco come la grandezza dell’appartamento, la sua ubicazione, la stagionalità ed altro ancora. Abbiamo provato a fare un calcolo su quanto può rendere mediamente un piccolo appartamento composto da una camera matrimoniale e la rendita netta mensile si aggira tra i 600€ e i 700€.
L’affitto classico invece quanto rende? Anche qui possiamo solo supporre dei calcoli a grandi linee. Ipotizzando un affitto lordo mensile di 500€ condominio incluso per un appartamento con una camera matrimoniale, senza passare per agenzia e calcolando costi vari che deve accollarsi il proprietario (IMU sebbene ridotta, caldaia, imprevisti vari) la cifra netta mensile con cedolare secca al 21% si potrebbe aggirare intorno ai 350€ circa. Il guadagno dell’affitto tradizionale risulterebbe essere circa la metà rispetto ad un affitto breve ma non va dimenticato tutto l’impegno e il lavoro che ci deve essere per condurre bene una struttura ricettiva: accoglienza ospiti, pulizie e riassetto casa, ricevute e fatture, comunicazioni ISTAT e PS, norme antincendio e legionella, maggiori responsabilità, bollette a carico e molto altro che a volte può impegnare giornate intere, anche nei weekend o nei giorni di festa.
Instagram
RSS